2014年以来，全国房地产市场呈现不同以往的新局面，二手房从最近几年的上涨行情，出现房价涨幅整体回落的态势。受信贷收紧及去年末市场调控政策收紧影响，市场呈现浓厚观望气氛。全国房价上涨乏力的情况下，各城市楼市分化明显，三四线城市供应过剩。国庆前央行放宽政策伸手救市，让人心痒，2014年“金九”已过，“银十”过半，全国各大城市中，二手房市场是否开始出现回暖？近期的交易情况如何？房屋均价有何趋势？泡沫化程度几何？近日赶集网根据内部及行业数据对上述问题一一解答，研究中涉及各大城市二手房成交量、挂牌数量和均价趋势，并对11月二手房均价与泡沫城市排行给予了预测。

　　一、成交量

　　【2014年二手房行情较差，观望气氛浓厚】

　　图1  2013-2014年1-8月各城市二手房成交总量对比

　　图2  2014年1月~8月各城市二手房成交量对比

　　2013-2014年1-8月二手房成交量显示：2014年二手房市场行情是妥妥的不好了，北上广深及武汉、郑州、青岛等各大城市二手房成交量均低于2013年，北京2013年1-8月共成交116765套，而2014年成交量仅为56739套，大幅下降51.41%.上海2014年成交量依然在各大城市中保持领先，也下降了40.22%,仅次于北京，二手房市场观望气氛浓厚。

　　从2014年1月至8月二手房成交量变化趋势上看，受春节假期影响，2014年2月份各城市二手房成交量均出现明显下滑趋势，3月份二手房成交量回暖，上海、北京和重庆二手房成交量均在3月份达到最高，北京达到8943套。3月后北京、上海开始逐渐下降，至8月份均呈现回暖趋势，北京增加明显，由7月份的5429套增加至8月份的8484套，环比大幅上涨55.35%,上海环比增幅7.30%.从城市上看，上海二手房成交量一直明显高于其他城市，北京其次，而青岛二手房成交量不理想，每月均徘徊在2000套左右。

　　二、挂牌数量

　　【上海2014年二手房挂牌量同比涨幅最高】

　　图3  2014年各城市二手房挂牌量同比图

　　2014年各城市二手房挂牌量同比图显示：整体上北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、西安和重庆二手房挂牌量均在上升，上海涨幅最大，达到136.70%,远远超过其他城市。北京2014年二手房挂牌量同比增长31.60%,位列同比增幅第二高城市。而相对来看，郑州、青岛2014年二手房挂牌量有所减少，其中郑州2014年同比跌幅7.20%,青岛2014年同比跌幅4.30%.

　　三、二手房均价走势

　　【二手房均价走势三类分布：倒V型分布、趋势持续下降型、趋势上升型】

　　从全国各大城市2014年1~9月二手房均价走势来看，其变化趋势主要分为三大类：倒V型分布、趋势持续下降型和趋势上升型。

　　图4  倒V型（一）   图5  倒V型（二）

　　倒V型分布特点主要是：二手房均价在1-9月份先升后降。其中北京、深圳、西安和重庆、东莞、长沙和福州在2014年1-3月房价均有所提升，3月份以后房价持续下跌，北京9月份二手房均价32188元/平，环比下降3.06%;还有如济南、杭州、昆明、石家庄、长春等城市也呈现倒V型分布，济南在5月份出现峰值，杭州在2月、昆明则是在7月。

　　图6  趋势持续下降型                                 图7  趋势上升型

　　趋势持续下降型表现2014年二手房均价走势一路下滑，广州二手房房价由1月的18367元/平跌落至9月的16737元/平。大连、哈尔滨、南京、宁波、苏州、天津、成都、烟台也均属于此类型。

　　趋势上升型如上海，合肥、厦门、太原，房价近月处于上升阶段。上海在5月和7月份虽有所下降，但整体上趋势上升，9月份二手房均价达到29863元/平，涨幅2.44%.合肥自1月至9月则持续上升。

　　表12014年1月~9月各城市二手房均价走势

　　

      数据来源：

　　【北京二手房房价波动最大，武汉郑州波动较小】

　　图8  2014年1-9月各城市房价最高点&最低点

　　各城市房价最高点&最低点显示：北京二手房2014年1-9月房价最高达37460元，发生在春节过后的3月份，而房价3月份后持续走低，至9月达到房价最低点32188元，相差5272元，变化幅度达16.38%,领衔房价波动较大的城市。其次是上海，二手房房价振幅12.58%,最高与最低价相差3337元。相对来看，武汉、郑州二手房房价波动较小，市场比较稳定，武汉最高最低价变化幅度仅3.51%.

　　四、房价及泡沫城市预测

　　1、未来房价是上涨还是下跌？

　　【北京成都房价回暖，上海深圳广州房价走势相对变化不大】

　　图9 2014年11月各城市二手房房价预测

　　根据各城市二手房历史均价及相关数据，赶集网对北上广深及成都的2014年11月二手房房价给出预测，从国庆节前二手房新政发布后近半个月的房价变化来看，北京、成都、武汉、西安、重庆受影响较大，房价均有所回暖或下跌明显减慢，其中北京11月预期环比上涨2.53%,成都预期增幅0.66%;新政发布至今，青岛、上海、广州、深圳、郑州五地的房价走势相对变化不大，没有明显回暖的趋势，可能还有很多人持观望状态。值得说明的是因为新政策发布不到半个月，未来的变化趋势可能还存在不确定性。

　　2、泡沫城市来排行

　　【一线城市“价格泡沫”,市民收入难撑房价】

　　图10 2014年9月各城市房屋均价/月均收入

　　一线城市房屋均价与月收入之比普遍较高，相对于二三线城市存在较大的“价格泡沫”,其中帝都北京占据十大泡沫城市之首，房屋均价/月收入达到了6.52,魔都上海紧随其后，其次是广州、深圳，房屋价格偏高，市民的收入难以支撑目前的房价。在二线城市中，青岛的泡沫程度最大，房租均价与月均收入之比达3.30,十大城市中重庆房价收入比最低。

　　【二三线城市“数量泡沫”,价低量大难消化】

　　图11 2014年9月各城市平均房源租售比

　　注：本文中房源租售比为房源出租数量与出售数量之比，9月平均租售比为每日平均。

　　从房源租售比来看，西安、郑州、武汉三个城市位列十大城市租售比前三名，平均租售比分别为2.36、2.00和1.89;排在其后的是一线中的深圳、上海，北京、广州的平均租售比低于1.二三线城市的房价与一线相比较低，但当前租大于售，存量较大，出现偏高的“数量泡沫”.

　　综合来看，北京、上海、广州三大一线城市泡沫化程度居高不下，而整体上成都、重庆泡沫可能性则相对较小。值得说明的是，国庆放假前，央行和银监会发出了《关于进一步做好住房金融工作的通知》，出台“认贷不认房”新政，对首套房贷已结清的家庭，贷款购买二套房时享受首套房优惠政策。“认贷不认房”的二套房认定方式让一些本没有购买二套房意愿的人又有了购房的想法，二手房的行情受政策影响较大，新政策对价格预测和泡沫预测可能都会带来较大影响。